新華社北京4月15日電 (記者王立彬)國土資源部15日發佈一季度全國城市地價動態監測結果表明,受GDP增長預期下調和產業調整發展影響。市場分化加劇,一線城市“房冷地熱”現象突出。針對相關問題,全國城市地價動態監測系統負責人、中國土地規劃勘測院地價所所長趙松接受了新華社記者專訪。
  分化、去化,關鍵還是要相信市場化
  記者:為什麼說城市地產市場呈“分化”、“去化”格局
  趙松:今年以來,中央政府進一步明確深化改革、讓市場發揮決定性作用。房地產領域雙向調控、差別化調控、長效機制建設等更加契合市場規律,加之房地產稅立法、不動產統一登記推進的間接影響,有助於形成理性預期。地方層面,產業結構調整、自主調控市場等政策性因素綜合影響,區域和城市地價分化日趨明顯。
  對住宅地價而言,一方面,部分人口增長緩慢、商品封存高、消化周期長的三、四線城市房地產價格有所回落,地價水平漲幅收窄,甚至出現下降跡象;另一方面,部分房價上漲較快一線城市和區域熱點城市,通過推廣自住型商品房、限制預售、調整公積金貸款額度、增加土地供應等措施加大調控力度,加之2013年四季度部分城市調控收緊新政持續發力,一定程度上抑制了需求,市場進入觀望期。
  記者:“房冷地熱”說明什麼
  趙松:房屋和土地市場買賣雙方是不同群體。“房冷”說明房屋市場觀望氛圍較濃,購房者不急於出手,或受限於資金支付能力(銀行收緊購房貸款)不能形成有效需求,房屋供需矛盾趨於舒緩,供需力量對比正在調整。“地熱”則說明開發商對未來的正常經營、獲利仍充滿希望,所以踴躍出手拿地,形成有效交易。
  樓市與地市“時間差”是很正常的,二者間的影響要一個傳導期。就目前情況而言,關鍵要分析清楚當前“房冷”是短期現象還是長期趨勢;是個別樓盤營銷策略,還是市場整體行情;是形成斷崖式深跌,還是逐步降溫。新一屆政府強調讓市場發揮決定性作用,我們不妨繼續著眼於長效機制建設,培育更加理性規範的市場環境。
  降溫、降價並不代表就是“崩盤”
  記者:相關專家研判認為,開發商需以價換領速回籠資金,消費者持幣觀望情緒漸濃,拐點或將形成。拐點在眼前嗎,怎麼看“崩盤論”
  趙松:一季度地價變化一大特點是上漲態勢放緩趨穩,綜合地價環比漲幅在連續7個季度後首次收窄,雖然收窄幅度還比較微弱,但仍值得關註,其原因與當前經濟下行壓力較大,信貸規模增速趨緩及部分城市市場調整密切相關。
  如果樓市真出現“拐點”,將在未來一兩個季度後全面傳導至土地市場,進而反應在地價信號中。至於拐點是否就在眼前,我覺得整體而言,尚不會出現得這麼快。經過十幾年高速增長,我國樓市確實該隨著經濟降速、調整而降溫,但降溫、降價不代表“崩盤”,價格小幅波動應該是正常市場常態。主觀上,恐怕多數人不會希望中國不動產市場像當年日本那樣出現致命性“崩盤”;客觀上,剛需仍然旺盛的區域熱點城市強大的內在支撐還會持續一段時期。
  記者:您擔心的是什麼
  趙松:我倒是擔心兩種傾向,一是個別地方政府“閑不住”,等不得市場的自發調節,又要急於出手救市,非把小“泡沫”炒成大“泡泡”不可;二是輿論盲目跟風,把點上的問題炒成面上的問題,進而形成強大的“市場預期”,催動市場的大幅波動。所以,正如我們報告中分析“對市場中的量價信號、預期變化,既要敏感跟蹤又要全面、理性解讀、審慎應對,保持宏觀政策的穩定性。”我認為,在當前的複雜形式下,這一點很重要。
  房地產與實體經濟要一起觀察
  記者:您多次強調,對宏觀經濟而言,工業地價變化尤其值得關註,這方面有什麼信號
  趙松:在全國商業、住宅地價減速上漲同時,工業地價增速繼續低位上揚,這也是本季度特點之一。工業地價上漲通常有兩方面原因,一是成本因素,如徵地拆遷成本提升,剛性推高土地取得成本。二是市場因素,如供需矛盾加劇、市場競爭活躍等。就我國現狀而言,相當多的地方政府為招商引資,不惜低成本供地,造成工業地價長期低於真正的價值。
  隨著GDP論英雄模式逐步改變,農民土地財產價值顯化以及供地規模、結構調整,長期被“壓制”的工業地價終將理性回升。當然這需要一個過程,這正是全國工業地價整體持續溫和上漲的主要原因。
  記者:怎麼預期今後一個階段地價及地產市場走勢
  趙松:2014年二季度,宏觀經濟下行壓力較大,經濟發展結構性矛盾和風險因素依然存在。預計房地產調控將延續市場化機制主導,落實分類調控。預計商業、住宅用地價格上漲態勢或將進一步緩和,工業地價持續上漲;城市間分化趨勢進一步確立,部分城市地價或將止漲回落。
  當前正值全面深化改革關鍵期,國際國內複雜因素疊加影響,對市場量價信號、預期變化,既要敏感跟蹤又要理性解讀、審慎應對,保持宏觀政策穩定性。下一步要強化分類調控,促進土地集約節約利用。要加強共有產權房用地、工業產業用地、養老用地等各類用地政策研粳完善可實施的配套制度機制,發揮土地政策助力社會經濟健康發展的重要作用。  (原標題:全國城市地價監測系統負責人:就怕地方政府“閑不住”)
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